« با توجه به وظایف اساسنامه‌ای و تعهدات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن نسبت به سهامداران خود، این شرکت تقریبا در تمام زمینه‌های تعهدی و ذاتی خود در سال ۱۳۹۶ قدم برداشته است. پرتفوی شرکت تأمین سرمایه به چیزی حدود یکهزار میلیارد تومان بالغ شده که قدم بزرگی در آغاز سه سالگی شرکت به حساب می‌آید».
این آغاز گفت‌وگو با محسن فاضلیان، مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه مسکن بود. وی که آینده روشنی برای این صنعت در شرکت متبوع خود متصور بود از انجام تأمین مالی شرکت‌های حمل و نقل هوایی، دریایی و ریلی، تأمین مالی پروژه‌های شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان، راهسازی و شهرسازی و همچنین پیگیری ابزارهای نوین تأمین مالی همچون صندوق‌های زمین و ساختمان در کارنامه فعالیت خود نام برد و درباره فعالیت‌های پیش رو گفت: «مدیریت تحقیق و توسعه، اوراق بهادار وکالتی را طراحی کرده است که در زمینه تأمین مالی جبران خسارات بلایای طبیعی نقش داشته و هم اکنون در حال طی مراحل تایید سازمان بورس و اوراق بهادار است». متن گفت‌وگو با وی را در ادامه می‌خوانید.
- جدا از مواردی که ابتدا اشاره کردید چه پروژه‌هایی در سال گذشته داشته‌اید؟
طراحی اوارق جعاله برای تأمین مالی بخش حمل و نقل جاده ای از دیگر اقدامات شرکت در سال ۱۳۹۶ بوده است. از طرف دیگر تأمین سرمایه بانک مسکن در انتشار ۷۰۰۰ میلیارد ریال اوراق مشارکت و منفعت دولتی نقش متعهد پذیره‌نویسی را متقبل شد. همچنین در سال ۱۳۹۶ موافقت اصولی انتشار اوراق نیز از مراجع ذی‌ربط اخذ شد که تأمین سرمایه بانک مسکن وظایف ارکان متعهد پذیره نویس، بازارگردان و مشاور عرضه آنها را بر عهده گرفت. همچنین تأمین مالی شرکت‌های حمل و نقل به ارزش بیش از ۶۸۲۰ میلیارد ریال از بازار سرمایه برای تجهیز این شرکت‌ها با حمایت و تضمین راه آهن جمهوری اسلامی ایران و بانک‌های تجاری کشور از جمله موارد فعالیتی است که در حال طی مراحل در شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن است.
- در پیشبرد مرحله دوم انتشار اوراق رهن ثانویه (MBS) هم نقش داشته اید؟
شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن نقش کلیدی در این امر ایفا کرد. ما در شرکت، مدل‌های مختلف اوراق رهنی را طراحی و جلسات متعددی هم در سطح مدیریتی و کارشناسی با بانک مرکزی برگزار کردیم. در این مذاکرات گزارش نهایی توجیهی برای مدل نهایی نیز تهیه شد. پیگیری انتشار این اوراق در حال انجام است. بانک مرکزی مجوز اولیه این اوراق را صادر کرده و مجوز نهایی نیز در انتظار گزارش سازمان حسابرسی است. امیدواریم در آینده نزدیک انتشار این اوارق با مبلغ ده هزار میلیارد ریال را شاهد باشیم.
- یکی دیگر از ابزارهای مالی، صندوق‌های زمین و ساختمان است. چه مانعی بر سر راه توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان قرار دارد و چرا آن‌گونه که انتظار می‌رود از این موضوع استقبال نشده است؟
صندوق‌های زمین و ساختمان از ابزارهای نوین تأمین مالی ساخت مسکن با ارزش و قیمت اقتصادی است. ما برنامه تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان متعددی در دستور کار داریم و پیگیر تشکیل این صندوق‌ها، با توجه به تجربه مناسب گذشته این ابزار هستیم. درباره مشکلات هم باید بگویم که مشکل صندوق‌ها، مشکل اقتصاد خرد نیست. ما در گروه مالی بانک مسکن آسیب شناسی عمیقی نسبت به این صندوق‌ها انجام دادیم. فارغ از اشکالات جزیی در روند اجرایی که به دلیل جدید بودن این ابزار مالی وجود داشت به دلیل شفافیت روند و عملکرد ارکان مشکل حادی در جریان کار صندوق‌های زمین و ساختمان نبود اما با وجود این راهکارهایی برای بهبود عملکرد صندوق‌ها اندیشیده شد. در حال حاضر موضوعی که باعث تسریع در امر تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان می‌شود همکاری بانک مرکزی در خصوص راه‌اندازی صندوق‌های تأمین مالی است چرا که مطابق قانون برنامه ششم کسب مجوز از بانک مرکزی برای تأسیس هر صندوق سرمایه‌گذاری که بانک‌ها در راه اندازی آن نقش داشته باشند، ضروری است که ما در حال مذاکره برای حل موضوع هستیم. نکته دیگر در اقتصاد کلان این صندوق‌ها، نوسانات اقتصاد کشور است که گاهی امکان پیش‌بینی سود سرمایه‌گذاری شفاف را که مورد نظر طراحان صندوق است، مختل می‌کند. هرچند این نوسانات در امیدنامه پیش‌بینی می‌شود و خود این نوع سرمایه‌گذاری نیز به دلیل ماهیت اسلامی آن همراه با ریسک‌های سرمایه‌گذاری است اما نگاه نهاد ناظر برای محدودسازی نوسانات و ریسک شکل دیگری است که نیازمند وسعت دید بهتری است. به هر روی شفافیت و بازده معقول صندوق‌های زمین و ساختمان از آنها ابزاری کارا ساخته است که از نظر ما حرکت بازار مسکن باید به سمت آن باشد.
- تاکنون چه تعداد واحد مسکونی از طریق تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان تأمین مالی شده (اعم از تکمیل شده و در دست تکمیل) و میزان کل تأمین مالی صورت گرفته چه مقدار بوده است؟
در کل حدود ۷۰۰ واحد مسکونی با مبلغ حدود یکهزار میلیارد ریال در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان تأمین مالی شده است. این تأمین مالی ترکیبی از پذیره نویسی و وام بانکی است. به طور مثال صندوق زمین و ساختمان نارون در شهر اراک با هزینه ای ۲۰۰ میلیارد ریالی تکمیل شده و در حال بهره برداری است که ۱۰۰ میلیارد ریال آن پذیره نویسی بوده و مابقی از محل وام بانکی به مبلغ ۶۰ میلیارد ریال و پیش فروش تأمین شده است.
- سال گذشته پروژه مسکونی صندوق زمین و ساختمان نسیم به سرانجام رسید و فروش واحدهای تکمیل شده آغاز شد. گزارشی از تعداد واحدهای فروخته شده و قیمت فروش و همچنین برنامه ای برای تسریع در فروش این واحدها در سال جاری درنظر دارید؟
در صندوق نسیم نیازی به برنامه تسریع فروش نداشتیم. خریداران با دسترسی به شرایط خوب وام بانکی با اقساط ۴۸ ماهه و نرخ ۱۵ درصد تمایل قابل قبولی برای خرید واحدها از خود نشان دادند. نسیم از جمله تجربیات خوب اشتیاق خریداران و متقاضیان مسکن بود و در مدت کوتاهی تقریبا تمام واحدهای مسکونی صندوق به فروش رسید و تحویل واحدها به خریداران هم به اتمام رسیده است. امیدواریم با همکاری مقام ناظر به آینده نزدیک تسویه صندوق و انحلال صندوق را آغاز کنیم.
- سال گذشته موضوع عرضه مسکن ساخته شده توسط شرکت‌های ذیل گروه مالی در بورس کالا مطرح شد. این ایده به کجا رسید؟
در سال ۹۴ ذیل تابلوی فرعی بورس کالا دستورالعمل پذیرش و معاملات اموال غیر منقول به تصویب رسید و حتی برخی از ساختمان‌های متعلق به یکی از بانک‌های دولتی هم پذیرش شد اما خریداران رغبتی به انجام معامله در بورس کالا نداشتند. در سال ۹۶ مقررات پذیرش تسهیل شد اما با توجه به شرط وجود مدارکی از قبیل سند تفکیکی و پایان کار ساختمانی مانع از پذیرش پروژه‌های مدنظر در گروه مالی بانک مسکن شده است. اما به هر حال شفافیت قیمتی، اطمینان خاطر از انجام به تعهدات از هر دو طرف عرضه کننده و خریدار و تسهیل عملیات تسویه از جمله مزیت‌های انجام معامله اموال غیرمنقول در بورس کالاست که امید می‌رود با تسهیل شرایط و کاهش هزینه مبادلات در آینده شاهد این گونه معاملات در بورس کالا باشیم.
- سال گذشته نشستی در خصوص ظرفیت‌های شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در زمینه تأمین مالی پروژه‌های حمل و نقل ریلی برگزار شد که به جذب یک پروژه خرید لوکوموتیو انجامید. آیا برپایی این نشست‌ها ادامه دارد؟
با توجه به تخصصی بودن تأمین سرمایه بانک مسکن طبیعی است که نشست‌های تخصصی همسو با اساسنامه شرکت در دستور کار باشد. این موضوع به جد در سال ۹۶ پیگیری شد اما متاسفانه به دلیل عدم همراهی انجمن صنفی و یا ارکان صنف مربوط و عدم تمایل شرکت‌های فعال در حوزه مورد نظر موفق به برگزاری نشست‌های مشابه نشدیم. البته باید به همکاری خوب شرکت راه‌آهن در این خصوص اشاره کنیم؛ انتظار داریم این همکاری در سایر ارکان مشابه نیز به وجود بیاید.
- کلیاتی از برنامه‌های و اهدافی که برای سال جاری در نظر دارید ، اعلام بفرمایید.
انتشار فاز دوم اوراق رهنی، توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان، تأمین مالی حوزه بخش حمل و نقل کشور و همچنین اخذ مصوبات نهایی در خصوص اوراق طراحی شده از سازمان بورس و اوراق بهادار، چاپ کتب تخصصی در تأمین مالی پروژه و توسعه حمل و نقل محور از جمله برنامه‌های شرکت در سال ۱۳۹۷ خواهد بود.
